صاحب زمینی که می‌شنود قرار است رویش نیروگاه ساخته شود، معمولاً رقمی می‌گوید که از روی حدس آمده. سرمایه‌گذار هم مبنایی برای قبول یا رد آن ندارد.
این مقاله آن مبنا را می‌دهد: اجاره را باید به‌صورت درصدی از درآمد سالانهٔ نیروگاه سنجید، نه با قیمت زمین کشاورزی منطقه.
برای یک نیروگاه یک مگاواتی زمینی در منطقهٔ پرتابش، سرمایهٔ ساخت کلید در دست حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیارد تومان است — و این بدون قیمت خود زمین است. اگر زمین را بخرید، قیمت حدود ۱٫۵ هکتار هم روز اول به این عدد اضافه می‌شود و تا آخر پروژه در زمین قفل میماند.
اگر به‌جای خرید، زمین را اجاره کنید، آن بخش از سرمایهٔ اولیه آزاد می‌شود و به یک هزینهٔ سالانه تبدیل می‌شود. و همان‌طور که در ادامه می‌بینید، اجارهٔ سالانه در برابر درآمد نیروگاه رقم کوچکی است.
یک مگاوات زمینی حدود ۱٫۵ هکتار زمین می‌خواهد و در منطقهٔ پرتابش سالانه حدود ۲۲ میلیارد تومان درآمد دارد (با نرخ تعرفهٔ تجدیدپذیر صنایع).
حالا ببینید اجاره چه می‌کند:
| اجاره (هر هکتار در سال) | کل اجارهٔ سالانه | سهم از درآمد | دورهٔ بازگشت |
|---|---|---|---|
| ۲۰۰ میلیون تومان | ۳۰۰ میلیون | ۱٫۴٪ | ۵٫۴ سال |
| ۵۰۰ میلیون تومان | ۷۵۰ میلیون | ۳٫۴٪ | ۵٫۵ سال |
| ۱ میلیارد تومان | ۱٫۵ میلیارد | ۶٫۹٪ | ۵٫۷ سال |
| ۲ میلیارد تومان | ۳ میلیارد | ۱۳٫۷٪ | ۶٫۲ سال |
| ۴ میلیارد تومان | ۶ میلیارد | ۲۷٫۵٪ | ۷٫۶ سال |
بدون اجاره، همین نیروگاه با سرمایهٔ حدود ۱۰۵ میلیارد تومان در حدود ۵٫۳ سال برمی‌گردد.
نتیجه‌ای که از این جدول بیرون می‌آید و معمولاً غافلگیرکننده است: اجارهٔ تا یک میلیارد تومان در هکتار دورهٔ بازگشت را کمتر از نیم سال بلندتر می‌کند؛ حتی چهار میلیارد در هکتار حدود دو سال و نیم.
دلیلش ساده است — اجاره یک هزینهٔ جاری است در برابر یک سرمایهٔ اولیه که نپرداخته‌اید. تا وقتی اجاره زیر حدود ۱۵ درصد درآمد بماند، معامله برای سرمایه‌گذار منطقی است.
قاعدهٔ عملی: اجاره را بر درآمد سالانهٔ تخمینی تقسیم کنید. زیر ۱۰ درصد، جای چانه‌زنی زیاد ندارد. بالای ۲۰ درصد، باید یا نرخ را پایین بیاورید یا سراغ زمین دیگری بروید.
برای محاسبهٔ درآمد سالانهٔ پروژهٔ خودتان با ظرفیت و تابش واقعی، ماشین‌حساب نیروگاه خورشیدی همین عدد را می‌دهد؛ اجارهٔ پیشنهادی را بر آن تقسیم کنید تا درصد را ببینید.
مدت قرارداد. نیروگاه بیست سال کار می‌کند و قرارداد خرید تضمینی هم بیست ساله است. اجاره‌نامهٔ پنج ساله با حق تمدید مبهم، یعنی پس از پنج سال طرف مقابل می‌تواند هر رقمی بخواهد و شما تجهیزاتی به ارزش ده‌ها میلیارد تومان روی زمین او دارید. مدت اجاره باید دستکم هماندازهٔ افق پروژه باشد.
فرمول تعدیل اجاره. اگر تعدیل تعریف نشود، سر هر تمدید دعوا می‌شود. فرمول باید از ابتدا در قرارداد باشد.
ثبت رسمی و قابلیت استناد. اجاره‌نامهٔ عادی برای پروژه‌ای در این ابعاد کافی نیست، به‌خصوص وقتی قرار است ضمیمهٔ پروندهٔ مجوز یا تسهیلات شود.
حق دسترسی. برای ساخت، نگه‌داری، شست‌وشو و تعمیر باید حق تردد و دسترسی صریح باشد.
حق عبور کابل و خط انتقال. اگر خط باید از زمین مجاور بگذرد، همین حالا حل شود نه بعداً.
تکلیف پایان قرارداد. تجهیزات مال کیست؟ جمع‌آوری با کیست؟ اگر این بند نباشد، در سال بیستم اختلاف قطعی است.
وضعیت مالکیت و معارض. سند، وراث، رهن، و هرگونه دعوای حقوقی باید قبل از امضا بررسی شود.
مستقل از نرخ اجاره، این دو می‌توانند زمین را بی‌ارزش کنند:
ظرفیت اتصال شبکه در آن نقطه. اگر فیدر منطقه ظرفیت پذیرش ندارد، زمین هرقدر ارزان هم باشد به کار نمی‌آید.
فاصله تا نزدیک‌ترین نقطهٔ اتصال. این تنها متغیری است که می‌تواند کل اقتصاد پروژه را جابه‌جا کند؛ تفصیلش در هزینه اتصال به شبکه آمده است.
هر دو را قبل از امضای اجاره‌نامه استعلام بگیرید، نه بعد. زمین ارزان با اتصال گران، گران‌ترین زمین ممکن است.
اگر زمین کشاورزی است، موضوع کاربری باید پیش از قرارداد قطعی شود. جزئیاتش در نیروگاه خورشیدی در زمین کشاورزی آمده است.
قبل از مذاکره، درآمد سالانهٔ تخمینی پروژه را داشته باشید تا بدانید چه نرخی منطقی است؛ ماشین‌حساب نیروگاه خورشیدی این را با فرض‌های قابل‌تغییر می‌دهد. برای بررسی موقعیت مشخص و تنظیم ساختار قرارداد هم درخواست مشاوره ثبت کنید.
معیار درست، درصدی از درآمد سالانهٔ نیروگاه است نه قیمت زمین منطقه. زیر ۱۰ درصد درآمد سالانه معمولاً منطقی است، بالای ۲۰ درصد نیاز به بازنگری دارد.
برای یک مگاوات زمینی، ساخت نیروگاه حدود ۱۰۵ میلیارد تومان است و قیمت زمین روی آن اضافه می‌شود. اجاره آن بخش را آزاد می‌کند و اجارهٔ تا حدود ۷ درصد درآمد، دورهٔ بازگشت را کمتر از نیم سال بلندتر می‌کند، پس در بیشتر حالت‌ها اجاره منطقی‌تر است.
دستکم هماندازهٔ افق پروژه، یعنی حدود بیست سال؛ چون قرارداد خرید تضمینی هم بیست ساله است و تجهیزات گرانقیمت روی زمین طرف مقابل باقی میماند.
حدود ۱٫۵ هکتار یعنی ۱۵٬۰۰۰ مترمربع، بر مبنای ۱۵ مترمربع به ازای هر کیلووات. فاصلهٔ بین ردیف‌ها برای جلوگیری از سایه‌اندازی بخش عمدهٔ این مساحت است.
مطالب مرتبط
هزینه اتصال به شبکه نیروگاه خورشیدی از چه اجزایی تشکیل می‌شود، فاصله تا پست چه اثری بر بازگشت سرمایه دارد، و چه استعلام‌هایی را باید قبل از خرید زمین گرفت.
۱۴۰۵/۰۷/۲۴ · ۸ دقیقه آموزشآیا می‌توان در زمین کشاورزی نیروگاه خورشیدی ساخت؟ موضوع تغییر کاربری، استعلام‌های لازم، ریسک‌های حقوقی و اینکه چرا باید قبل از خرید زمین حل شود.
۱۴۰۵/۰۷/۲۴ · ۷ دقیقه بازار انرژیهزینه احداث نیروگاه خورشیدی ۵ مگاواتی در ۱۴۰۵: حدود ۵۲۵ میلیارد تومان، حدود ۷٫۵ هکتار زمین، فروش برق در بورس انرژی یا خودمصرفی و دورهٔ بازگشت سرمایه.
۱۴۰۵/۰۷/۲۴ · ۸ دقیقهکارشناسان ما فراتر از مقاله، مستقیم راهنمایی‌تان می‌کنند.
درخواست مشاوره